การเลือกซื้อบ้านน็อคดาวน์มือสอง

การเลือกซื้อบ้านน็อคดาวน์มือสอง

การเลือกซื้อบ้านน็อคดาวน์มือสอง “บ้านมือสอง” เป็นทางเลือกสำหรับคุณ เพราะราคาถูกกว่าบ้านใหม่ และหากคุณต้องการบ้านทำเลที่ดีด้วยแล้ว บ้านมือสองอาจจะมีกระจายอยู่ตามพื้นที่ต่างๆ และตรงตามทำเลที่คุณกำลังมองหา นอกจากนี้การซื้อบ้านมือสองอาจทำให้คุณมีอำนาจในการต่อรองมากกว่า เพราะเจ้าของอาจอยู่ในสถานการณ์ที่กดดัน เช่น กำลังถูกฟ้องร้องบังคับจำนอง หรือต้องย้ายถิ่นฐานอย่างเร่งด่วน บางหลังมีราคาถูกกว่าบ้านมือหนึ่งถึงครึ่งเลยทีเดียว เพียงแต่ก่อนตัดสินใจซื้ออาจจะต้องพิถีพิถันและมีเทคนิคการเลือกที่ค่อนข้างละเอียด เพื่อที่คุณจะได้บ้านที่ใช่ในราคาที่คุ้มค่า

ทำเลเป็นอีกปัจจัยหนึ่งในการเลือกซื้อบ้าน แต่หากทำเลที่เราต้องการไม่มีโครงการบ้านใหม่ ๆ เกิดขึ้นเลย บ้านมือสองถือว่าเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ทำให้เราได้อยู่บ้านในทำเลที่ถูกใจ นอกจากนี้ การซื้อบ้านมือสองยังได้เห็นสภาพบ้าน สภาพแวดล้อม รวมทั้งเพื่อนบ้านในปัจจุบัน ซึ่งต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่งที่ต้องลุ้นว่า สภาพบ้านจะเกิดปัญหาอะไรบ้างในอนาคต หรือเพื่อนบ้านจะเป็นอย่างไร phuket property

ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง

1.เข้าดูสภาพบ้านจริงก่อนตัดสินใจ
ในยุคปัจจุบันการจะหาบ้านมือสองที่ถูกใจสักหลังมีความสะดวกสบายมากขึ้น เพราะผู้ซื้อสามารถค้นหาบ้านมือสองผ่านช่องทางออนไลน์ได้ เช่น ดูจากเว็บไซต์ประกาศขายบ้านต่าง ๆ แทนการขับรถตระเวนหาบ้านในทำเลที่สนใจ
อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ในเว็บไซต์จะมีการบอกรายละเอียดสภาพบ้าน และมีรูปภาพประกอบอย่างชัดเจนแล้ว แต่เราก็ควรเข้าไปตรวจดูสภาพบ้าน และดูสภาพแวดล้อมจริง ๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งการไปดูสภาพบ้านจริงถือเป็นขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองที่ขาดไม่ได้เลย เพราะช่วยให้เรารู้ว่ามีผู้อาศัยหรือผู้บุกรุกหรือไม่

เนื่องจากในบางกรณีที่เจ้าของบ้านอาจบอกว่าบ้านหลังนั้นไม่มีผู้อยู่อาศัยพร้อมโอนและผู้ซื้อสามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันที แต่พอไปดูบ้านจริง ๆ แล้วกลับพบว่ามีผู้อยู่อาศัย ซึ่งอาจจะเป็นผู้บุกรุกหรือผู้เช่า
หากเจอเหตุการณ์เช่นนี้ก็ควรได้รับคำชี้แจ้งจากเจ้าของบ้านหรือผู้ขายก่อนว่าจะทำอย่างไรกับผู้บุกรุก หรือผู้เช่าจะหมดสัญญาเมื่อไร เพื่อให้มั่นใจว่าจะไม่เกิดปัญหาในการย้ายเข้าไปอยู่บ้าน ภายหลังที่เราโอนบ้านแล้ว

ดังนั้น ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองด้วยวิธีการเข้าไปดูสภาพจริงก่อนตัดสินใจซื้อจึงเป็นขั้นตอนสำคัญมาก ๆ ที่ไม่ควรมองข้าม รวมไปถึงการตรวจสอบตรวจเช็กโครงสร้างก็ถือเป็นหนึ่งในขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองที่สำคัญพอ ๆ กับการเช็คประวัติ

2.ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด
อีกหนึ่งขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองที่ขาดไม่ได้เช่นกันก็คือการตรวจสอบโฉนดเป็นอีกสิ่งที่ผู้ซื้อไม่ควรละเลย เพราะโฉนดที่ผู้ขายให้เรามานั้น อาจจะเป็นข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือมีการปลอมแปลง เช่น เป็นโฉนดปลอดภาระทั้ง ๆ ที่ติดจำนองธนาคาร เป็นโฉนดปลอม หรือเป็นโฉนดถูกอายัด ฯลฯ นอกจากนี้ การตรวจสอบโฉนดยังช่วยให้เราทราบถึงรายละเอียดของเจ้าของกรรมสิทธิ์ โรงแรมภูเก็ต

ซึ่งจะทำให้รู้ว่าผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านตัวจริงหรือไม่ เพราะหลาย ๆ ครั้งที่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของบ้านตัวจริง หรือแอบอ้างเป็นเจ้าของบ้านจนทำให้ผู้ซื้ออาจเกิดความเสียหายได้ เช่น โดนโกงเงินมัดจำ
ทั้งนี้ ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง จะต้องมีการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด โดยสามารถนำโฉนดไปที่สำนักงานที่ดิน หรืออีกวิธีหนึ่งที่ช่วยตรวจสอบโฉนดได้อย่างง่าย ๆ ก็คือการส่งประเมินราคา วิธีนี้นอกจากจะเป็นการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดแล้ว ยังช่วยให้ทราบถึงราคาซื้อขาย ซึ่งสามารถนำมาอ้างอิงเพื่อตกลงหรือต่อรองราคากับผู้ขายได้ ในกรณีที่ราคาขายอาจจะสูงกว่าราคาประเมินมากเกินไป

3.ตกลงค่าใช้จ่ายกันให้ชัดเจน
การซื้อขายบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสองก็ตาม ย่อมจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกิดขึ้น และถือเป็นขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองขั้นตอนสุดท้ายที่สำคัญ โดยเฉพาะบ้านมือสองที่มักจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เหล่านี้รวม ๆ กันแล้ว ถือว่าเป็นจำนวนเงินที่สูง หากผู้ซื้อและผู้ขายไม่มีการตกลงกันอย่างชัดเจนอาจทำให้เกิดความเข้าใจผิดขึ้นได้ เช่น ผู้ขายผลักภาระให้ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายทั้งหมด

โดยที่ผู้ซื้อเองก็ไม่รู้ตัว หรือผู้ซื้อเข้าใจว่าผู้ขายจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเองทั้งหมดเช่นกัน ความเข้าใจผิดเหล่านี้จะทำให้เกิดปัญหาและข้อขัดแย้งกันในภายหลัง ดังนั้นเมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะซื้อบ้านมือสองหลังนี้ ก็ควรทำความเข้าใจและตกลงกันในเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ชัดเจน เช่น ใครเป็นผู้จ่ายอะไรบ้าง หรือแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง รวมทั้งเงื่อนไขการจ่ายเงินมัดจำ โดยทำเป็นลายลักษณ์อักษรระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ตอนแรก

เทคนิคการเลือกซื้อบ้านมือสองอย่างไรให้โดนใจ

1.ทำเล
แน่นอนว่าทำเลเป็นปัจจัยที่สำคัญของการหาซื้อที่อยู่อาศัย ยิ่งเป็นทำเลที่สะดวกใกล้กับขนส่งสาธารณะด้วยแล้วจะยิ่งทำให้บ้านมีราคาสูง คุณควรเลือกทำเลที่สามารถเดินทางหรือเข้าถึงได้อย่างสะดวก ทั้งไม่ว่าจะเป็นขนส่งสาธารณะต่างๆ หรือรถยนต์ส่วนตัว ไม่ควรเลือกทำเลที่อยู่ในซอยตันหรือซอยที่คับแคบ เพราะจะทำให้ลำบากในการเข้า-ออกหากมีเหตุด่วน หลีกเลี่ยงการซื้อหา บ้าน ที่อยู่ติดกับร้านอาหารหรือร้านค้า เพราะจะมีผลกระทบกับความสงบของคุณ นอกจากนี้สิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงคือจุดทิ้งขยะหรือบ่อบำบัดน้ำเสีย เพราะอาจได้กลิ่นอันไม่พึงประสงค์ตามมา

2.สภาพแวดล้อม
ปัจจัยที่สำคัญไม่แพ้กันคือสภาพแวดล้อม ก่อนจะเลือกซื้อบ้านคุณควรที่จะสำรวจสภาพแวดล้อมโดยรวมของหมู่บ้านหรือย่านนั้นๆ หรือสอบถามเพื่อนบ้าน โดยเข้าไปพูดคุยเก็บข้อมูลต่างๆ เราแนะนำว่าควรเลือกแหล่งที่ยังเจริญต่อไปได้ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวันอยู่ในบริเวณใกล้เคียง เช่น ใกล้โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า ตลาด และโรงพยาบาล รวมถึงเรื่องพื้นที่น้ำท่วม ตลอดจนเรื่องมลภาวะทางกลิ่น แสง หรือเสียง ที่จะต้องหลักเลี่ยง

3.สภาพของบ้าน
สิ่งที่ผู้ ซื้อบ้านมือสอง กังวลเป็นอันดับแรกๆ นั่นคือสภาพของบ้าน นอกจากสภาพบ้านมือสองจะขึ้นอยู่กับความต้องการและปริมาณสินค้าในตลาดขณะนั้นแล้ว ยังขึ้นอยู่กับลักษณะตัวบ้านเองด้วย คุณควรสำรวจและประเมินราคาทรัพย์สินด้วยตัวเองก่อน โดยตรวจดูขนาดของบ้านว่าเหมาะสมกับการอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์หรือเปล่า รวมถึงการปรับปรุงหรือต่อเติม และระบบต่างๆ ภายในบ้าน ไม่ว่าจะเป็นระบบไฟฟ้า ระบบประปา โครงสร้างของบ้าน และอื่นๆ

4.เปิดใจลองมองหาซื้อบ้านที่ปล่อยเช่า
อีกทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจคือการหาซื้อบ้านที่เคยปล่อยให้เช่า และราคาค่าเช่าต่ำกว่าราคาเช่าในท้องตลาดทั่วไป เนื่องจากในอนาคตหากคุณซื้อบ้านหลังนั้นมาและปล่อยให้เช่าต่อ คุณจะสามารถเพิ่มค่าเช่าได้ เป็นการหารายได้ที่ดีทางหนึ่งเลย

5.เลือกซื้อบ้านที่มีเงื่อนไขเงินกู้สนับสนุน
เพราะน้อยคนมากที่จะซื้อบ้านมือสองด้วยเงินสด คนส่วนใหญ่มักสนใจบ้านมือสองที่มีเงื่อนไขเงินกู้สนับสนุน เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาด หรืออัตราดอกเบี้ย 0% เงื่อนไขเหล่านี้ก็เหมือนคุณได้รับส่วนลดจากการซื้อบ้านมือสองค่ะ ไม่ว่าจะกู้จากสถาบันการเงินใดก็ตาม อย่าลืมประเมินศักยภาพในการผ่อนชำระกันก่อนนะคะ การกู้ซื้อบ้านส่วนมากต้องผ่อนไปอย่างน้อย 20-30 ปี ไม่เช่นนั้น “บ้านมือสอง” ของเราอาจจะกลายเป็น “บ้านมือสาม” ของคนอื่นไปก็เป็นได้

6.บริการชุมชน
เป็นธรรมดาที่เราจะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ดังนั้น คุณจึงควรสอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อนบ้าน หรือคนในย่าน ว่างานสาธารณูปโภค และการจัดสรรค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างไร มีการดูแลรักษาสภาพโครงการอย่างสม่ำเสมอ และเหมาะสมหรือไม่

7.การจดทะเบียน
เมื่อสนใจหรือมีความต้องการจะซื้อ คุณควรเจรจาเรื่องค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนบ้านมือสองที่จะซื้อ และเรื่องเกี่ยวกับภาษีว่าใครจะเป็นผู้รับภาระให้ชัดเจน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง และทำให้สามารถประเมินค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้อบ้านมือสองครั้งนี้ได้โดยปราศจากปัญหาทางการเงิน หรือราคาที่เกินงบ

8.เปรียบเทียบราคาและต่อรองราคา
เมื่อพบบ้านที่คุณถูกใจแล้ว ควรเปรียบเทียบกับราคาประเมิน บ้านมือสอง ที่มีอยู่ในละแวกใกล้เคียงด้วย รวมถึงราคาประเมินของกรมที่ดิน, ธนาคารและบริษัทประเมิน เพื่อให้การซื้อบ้านของคุณในครั้งนี้คุ้มค่าที่สุด อย่าลืมใช้ต่อรองราคาให้ได้ราคาที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ก่อนทำสัญญาซื้อขายขั้นสุดท้ายนะ

9ขอหลักฐานให้ชัดเจน
ก่อนทำการซื้อขาย ควรที่จะตรวจสอบและขอหลักฐานเอกสารเก่าๆ ที่เป็นส่วนประกอบของสัญญาเดิมไว้ด้วย เพราะเอกสารเหล่านี้จะมีผลในการบังคับให้เจ้าของบ้านเดิมปฏิบัติตามที่ตกลงหรือสัญญาที่เคยระบุไว้อย่างชัดเจน

10ใช้บริการของสถาบันการเงิน
กลยุทธ์สำคัญในการเลือกซื้อบ้านมือสองอย่างชาญฉลาดนั่นคือการเลือกซื้อบ้านมือสองโดยใช้บริการของสถาบันการเงิน เพราะคุณจะได้รายชื่อบ้านมือสองมาให้เลือกสรรจำนวนมาก รวมถึงคำแนะนำและความช่วยเหลือในด้านต่างฯ ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านมือสองจากทางสถาบัน เช่น การพาไปดูบ้านจริง การติดต่อด้านสินเชื่อและการประเมินราคา ซึ่งบริการเหล่านี้มักไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือมีค่าใช้จ่ายที่ต่ำกว่าทั่วไป