สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่คุณควรศึกษา ความฝันของใครหลายคนคงหนีไม่พ้นการมีบ้านเป็นที่อยู่อาศัยของตัวเอง ด้วยเหตุผลที่แตกต่างกันออกไป แต่การจะมีบ้านดีๆสักหลังหนึ่งในช่วงนี้ก็ถือว่ายากพอควร อีกทั้งการสร้างเองหรือซื้อแบบสำเร็จรูปก็ตาม เนื่องจากราคาที่ดิน
วัสดุอุปกรณ์ในการสร้าง ทั้งเฟอร์นิเจอร์ในการใช้งานรวมทั้งตกแต่ง นั้นชั่งแพงแสนแพง แล้วก็ยังค่าเงินที่ถูกลงไปทุกวันอีก แต่ทางออกย่อมมีเสมอกับระบบสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัย ที่จะช่วยสานฝันให้กับคนอีกหลายๆคนได้
สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่คุณควรศึกษา
สินเชื่อบ้านคืออะไร ? มันก็คือเงินกู้ชนิดหนึ่งที่ทำการกู้ยืมมาจากธนาคารใดธนาคารหนึ่งในระยะยาว เพื่อนำมาสร้างหรือซื้อบ้านที่พวกเราต้องการ รวมทั้งหมายรวมถึง คอนโด อาคารพาณิชย์ ทาวโฮม แล้วก็ทาวเฮาท์ด้วย โดยผู้กู้จะต้องนำที่อยู่อาศัยนั่นแหละเป็นสิ่งรับรองการจำนำ
หรือถ้าคุณมีสินเชื่อบ้านอยู่แล้วแต่อยากเปลี่ยนสถาบันการเงินใหม่ที่มีข้อเสนอที่ดีกว่า คุณก็สามารถทำการไถ่ถอนสินเชื่อเดิมที่มีอยู่และมากับธนาคารใหม่ได้ เรียกวิธีการนี้ว่า “รีไฟแนนซ์บ้าน” และก็หากคุณพึงพอใจจะทำการกู้สินเชื่อบ้านรวมทั้งที่อยู่อาศัย สิ่งที่คุณต้องทำมีดังนี้
ทำความเข้าใจ เรื่องของอัตราดอกเบี้ยให้ดีเสียก่อน
เป็นเรื่องที่ยุ่งยากแล้วก็ซับซ้อนพอควรกับการคิดคำนวณตัวเลขกลุ่มนี้ แต่ก็เป็นเรื่องสำคัญและก็จำเป็นที่พวกเราจำเป็นต้องรู้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเรื่องของประเภทอัตราดอกเบี้ย แบ่งประเภทออกเป็น ดังต่อไปนี้
• เงินกู้อัตราดอกเบี้ยที่ลอยตัว คือ ดอกเบี้ยที่ต้องชำระคงที่ในช่วงแรกๆแค่นั้น ต่อมาภายหลังจะปรับขึ้นลงตามเหตุการณ์ตลาดเงินตรา สถาบันการเงิน ต้นทุนทางการเงิน บ้านน็อคดาวน์ ซึ่งการปรับเปลี่ยนนั้นไม่สามารถกำหนดรู้ได้ว่าปีไหนจะปรับเท่าไร บางปีอาจปรับสูง หรือบางปีอาจไม่ปรับเลยก็มี
• เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ แบ่งออกได้เป็น 3 แบบ เป็น
– อัตราดอกเบี้ยคงเดิมตลอดระยะเวลากู้ หมายถึง ดอกเบี้ยที่จำต้องชำระจะเป็นไปตามประกาศครั้งแรกเสมอ ไม่ปรับตามสถานการณ์ตลาดเงิน
– อัตราดอกเบี้ยคงเดิมระยะสั้นในช่วงแรก คือ ดอกที่จะต้องชำระในตอน 1-5 ปีแรกจะยังคงที่ แต่หลังจากนั้นก็จะถูกปรับเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัว ซึ่งอาจจะเสียสูงหรือต่ำกว่าเดิมก็ได้
– อัตราดอกเบี้ยคงเดิมระยะสั้นแบบขั้นบันได คือ จะทำการปรับขึ้นเป็นรอบปี ดังเช่น ปีแรก 2.25 ปีสอง 3.25 ปีสาม 4.25 ฯลฯ หลังจากนั้นก็จะถูกปรับเป็นแบบลอยตัว
• เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและก็ปรับคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา คือ ดอกที่จะคงที่ที่ระยะหนึ่ง รวมทั้งเริ่มปรับใหม่ให้คงที่โดยคิดเป็นรอบเวลา ได้แก่ ทุกๆ3 ปี หรือ 5 ปี ฯลฯ รวมทั้งนอกจากอัตรานอกเบี้ยแล้วยังต้องมีเงื่อนไขอื่นๆอีกที่คุณจะต้องใช้ประกอบการพิจาณา เช่น ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ค่าธรรมเนียมจำนอง ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนจำนอง ค่าประเมินมูลค่าประกัน ฯลฯ
หาข้อมูลให้ครบถ้วน – สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่คุณควรศึกษา
การกู้จำนวนเงินไม่น้อยแบบนี้จะต้องรัดกุมให้มาก ต้องรู้ข้อมูลที่ครบถ้วนและก็พอเพียงต่อการตัดสินใจ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาทีหลัง สิ่งที่จำต้องนำมาตัดสินใจเมื่ออยากได้กู้สินเชื่อบ้าน ประกอบไปด้วย จำนวนเงินที่ต้องการกู้ , การผ่อนชำระในแต่ละงวดมีมากเท่าใด , อัตราดอกเบี้ยเป็นจำพวกใด คงที่หรือลอยตัว , ระยะเวลาในการผ่อนนานแค่ไหน ,
ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายกับเงินต้นที่กู้มีความสัมพันธ์กันไหม , หลักฐานหรือเอกสารในการกู้ต้องใช้อะไรบ้าง , กู้ธนาคารไหนดี , แนวโน้มของธนาคารนั้นจะอนุมัติหรือไม่ อย่างไร , การกู้ควรมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอะไรบ้าง ฯลฯ สิ่งที่กล่าวมาข้างต้นนั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่งในการใช้พิจารณาประกอบการตกลงใจ
จะขอกู้กับแบงก์ไหนดี
การเลือกว่าคุณควรจะกู้กับสถาบันการเงินที่ไหนดี จะต้องเลือกจากว่าสถาบันการเงินหรือธนาคารนั้นๆที่เราเลือกกู้จะช่วยให้เราประหยัดได้มากแค่ไหน เงื่อนไขต่างๆมีความสอดคล้องไปในทิศทางเดียวกันไหม เช่น เงื่อนไขการกู้ วงเงินทั้งหมด ค่าใช้จ่ายอัตราดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้น
รวมถึงบริการทุกสิ่งทุกอย่างคุณควรได้รับความสะดวกสบายที่สุด เดี๋ยวนี้มีสถาบันการเงินไม่น้อยที่เปิดบริการปล่อยสินเชื่อบ้าน เรียกได้ว่าแบงก์ไหนก็มีบริการนี้แน่นอน ที่เคาน์เตอร์บริการส่วนบุคคล จะมีเจ้าหน้าที่ให้คำปรึกษาเรื่องนี้โดยตรง
นอกจากนี้แล้วยังมีเคสต่างๆมากมายที่มีผู้มีประสบการณ์นำมาแชร์ในหัวข้อหรือสื่อสังคมออนไลน์ต่างๆที่จะทำให้เราสามารถเปรียบเทียบแล้วก็ตกลงใจได้รอบด้านมากยิ่งขึ้น บ้านสไตล์มินิมอล โดยหาเคสที่ใกล้เคียงกับตนเองมากที่สุด เช่น การกู้ร่วมกันโดยสามีแล้วก็ภรรยา ฯลฯ
เตรียมเอกสารต่างๆให้พร้อม
โดยทั่วไปจะมีเอกสารตามรายการด้านล่างนี้ แต่ปกติ เจ้าหน้าที่สินเชื่อของแต่ละธนาคาร จะมีใบรายการให้อยู่แล้วว่าเขาต้องการเอกสารอะไรบ้าง เช่น
• หลักฐานประจำตัว ได้แก่ บัตรประชาชน สำเนาทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส/ใบอย่า หรือใบมรณะ สำเนาเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
• หลักฐานเกี่ยวกับรายได้ แบ่งเป็นผู้มีรายได้ประจำ ควรมีใบรับรองเงินเดือน พร้อมด้วยสมุดบัญชีธนาคาร รวมทั้งผู้มีอาชีพอิสระ ต้องมีสำเนาทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล , บัญชีเงินฝาก พร้อม Statement , หลักฐานเกี่ยวกับทรัพย์สินอื่นๆ
• หลักฐานการซื้อขายหลักทรัพย์ สำเนาโฉนดที่ดินหรือกรรมสิทธิ์ห้องชุด , แผนที่ทำเลที่ดิน
รายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง , สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือมัดจำ
• หลักฐานอื่นๆเช่น หากกู้เพื่อปลูกสร้างอาคารหรือต่อเติมก็ต้องมี หนังสืออนุญาตหรือต่อเติม , หนังสือสัญญาจ้างหรือต่อเติม , แบบก่อสร้าง ฯลฯ
ทั้งสิ้นที่กล่าวมาข้างต้นนี้หมายถึงสิ่งจำเป็นแล้วก็สำคัญอย่างยิ่งในการใช้ประกอบการกู้สินเชื่อบ้านที่อยู่อาศัย เพราะไม่ใช่การยืมจำนวนเงินน้อยๆและก็ระยะเวลาไม่ได้สั้นแค่ปีสองปี เพราะฉะนั้น คุณก็เลยต้องพินิจองค์ประกอบทุกอย่างโดยรอบคอบไว้ให้มากมายๆดังนี้ก็เพื่อผลประโยชน์ต่อตัวผู้ยื่นกู้เอง
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
หลายคนคงมีฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่การซื้อบ้านด้วยเงินสดเป็นเรื่องยาก เพราะบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง การออมเงินเพื่อซื้อบ้านบางทีอาจต้องใช้เวลานาน หลายคนก็เลยหันมาใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อให้สามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้เร็วขึ้น
อย่างไรก็ตาม สินเชื่อเพื่อที่พักที่อาศัยถือเป็นสินเชื่อที่มีเงินต้นก้อนใหญ่เมื่อเทียบกับสินเชื่อรายย่อยอื่นๆทั้งยังมีระยะเวลาในการผ่อนชำระนาน ดังนั้น ควรพิจารณาถึงความเหมาะสมของบ้านที่ต้องการและก็ภาระหนี้สินที่จะตามมาก่อนตัดสินใจ
สิ่งที่ควรจะคำนึงถึงก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน นอกจากเรื่องจำนวนสมาชิกในบ้าน สถานที่ ความสะดวกในการเดินทาง ราคา และก็ความน่าเชื่อถือของโครงการแล้ว แบบบ้านสวน ยังจะต้องพิจารณาเรื่อง กำลังซื้อ ซึ่งในเรื่องที่จะต้องขอสินเชื่อก็คือความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของเรา
เพราะว่าการซื้อบ้านที่ถูกใจแต่ว่าเกินกำลังอาจทำให้กำเนิดปัญหาทางการเงินได้
โดยเราสามารถพิจารณาได้จาก
- เงินคงเหลือในแต่ละเดือนหลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นต้องและหนี้สินอื่นๆดังนี้
- ภาระหนี้ที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนทุกประเภทรวมกันแล้วไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้แต่ละเดือน
- เงินออมที่มีอยู่เพื่อนำมาจ่ายเป็นเงินดาวน์บ้านก่อนเริ่มผ่อน
- วงเงินที่จะได้รับ รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย
- จำนวนงวด และจำนวนเงินที่ผ่อนในแต่ละงวด
วงเงินสินเชื่อ – สินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่คุณควรศึกษา
สถาบันการเงินมักให้วงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่ที่อาศัยต่ำกว่าราคาบ้านที่จะซื้อ เนื่องจากการให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงเกินไป ถือเป็นความเสี่ยงอีกทั้งต่อสถาบันการเงินและตัวลูกหนี้เอง
เพราะหากลูกหนี้ผ่อนชำระไม่ไหว มีการค้างชำระนานๆก็อาจถูกฟ้องร้องดำเนินคดี ถูกยึดบ้าน สถาบันการเงินเองก็ขาดรายได้และมีต้นทุนที่จะต้องบริหารหนี้เสีย หรือแม้จะนำบ้านขายทอดตลาดก็อาจจะได้ราคาไม่คุ้มหนี้สิน ซึ่งลูกหนี้ก็จะยังคงเป็นหนี้ถัดไปอีก ส่วนของสถาบันการเงินก็จะได้เงินคืนไม่คุ้มกับสินเชื่อที่ปล่อยไป ดังนั้น เพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว
สถาบันการเงินชอบกำหนดวงเงินให้สินเชื่อต่ำกว่าค่าหลักประกัน (loan-to-value ratio หรือ LTV) กล่าวคือ จะให้มูลค่าสินเชื่อต่ำกว่าราคาประเมินหลักประกัน โดยเงินส่วนที่ขาดนั้นผู้ขอสินเชื่อต้องหามาสมทบเอง โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 70 – 95% ของมูลค่าหลักประกัน
ผู้ที่สนใจจะขอสินเชื่อจึงควรออมเงินให้ได้ส่วนหนึ่งก่อน และอย่าลืมว่าการมีบ้านเป็นของตนเองยังอาจมีค่าใช้จ่ายอื่นๆอีกด้วย เช่น ค่าตกแต่งบ้าน ค่าซ่อมแซมแล้วก็ปรับปรุงบ้าน
ค่าส่วนกลาง (หากอาศัยอยู่ในหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียม)
การคิดดอกเบี้ยแล้วก็ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
สถาบันการเงินแต่ละที่จะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันไป โดยมักใช้
อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงแบบลอยตัว (Floating Rate) เช่น MLR (Minimum Loan Rate)
หรือ MRR (Minimum Retail Rate) โดยสถาบันการเงินสามารถกำหนด
ว่าจะคิดดอกเบี้ยในอัตราที่มากหรือน้อยกว่าอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงนี้ก็ได้ ขึ้นกับความเสี่ยงของผู้ขอสินเชื่อ นโยบายสินเชื่อ และก็ต้นทุนของสถาบันการเงินนั้น
นอกจากนี้ ในการขอสินเชื่อยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆที่ผู้ขอสินเชื่อบางทีอาจจะต้องเป็นผู้รับภาระหรืออาจเกิดขึ้นได้ ซึ่งแตกต่างกันไปตามข้อกำหนดของสถาบันการเงินแต่ละที่ เช่น
- ค่าจดจำนองหลักประกัน
- ค่าสำรวจและก็ประเมินราคาหลักประกัน
- ค่าธรรมเนียมการชำระคืนเงินต้นทั้งหมดก่อนกำหนด
- อัตราดอกเบี้ยผิดนัดชำระหนี้
ดังนั้น ก่อนขอสินเชื่อพวกเราควรศึกษาทำความเข้าใจวิธีการคิดดอกเบี้ยและก็ค่าใช้จ่ายต่างๆอย่างละเอียด รวมถึงเปรียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้น House of thai เพื่อใช้ช่วยประกอบการตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่มีข้อเสนอที่ดีแล้วก็เหมาะสมกับความต้องการมากที่สุด
การประกันภัย
ในปัจจุบันมีความต้องการใช้การประกันภัยเป็นเครื่องมือในการลดการเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น อีกทั้งในส่วนของธนาคารพาณิชย์ในฐานะเจ้าหนี้ และประชาชนในฐานะลูกหนี้ที่กู้ยืมเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งลูกหนี้ที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งมีช่วงเวลาการผ่อนชำระค่อนข้างยาว (10 ปีขึ้นไป) ที่มีความเสี่ยงที่จะไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ และก็นำไปสู่การยึดคืนหลักประกัน
โดยเหตุที่ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้จนถึงทำให้ต้องสูญเสียที่อยู่อาศัย เช่น ผู้กู้เสียชีวิตและก็สมาชิกในครอบครัวที่เหลืออยู่มีรายได้ไม่พอที่จะผ่อนชำระต่อได้ หรือในกรณีที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกันเกิดอัคคีภัยทำให้ผู้กู้มีภาระทางการเงินเพิ่มขึ้น ซึ่งการประกันชีวิตแล้วก็ประกันวินาศภัยจะเข้ามาช่วยบรรเทาภาระของผู้กู้ได้
อย่างไรก็ดี ลูกหนี้มีสิทธิเลือกทำประกันกับบริษัทใดก็ได้ หรือทำผ่านนายหน้าประกันใดก็ได้ตามความสมัครใจ ซึ่งธนาคารพาณิชย์จะไม่สามารถบังคับให้ลูกหนี้ทำประกันกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นการเฉพาะเจาะจง หรือกำหนดให้การทำประกันกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นเงื่อนไขในการพิจารณาให้สินเชื่อ
ทั้งนี้ สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการอนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประกอบธุรกิจประกันภัย
การรีไฟแนนซ์
เหตุเพราะสินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อก้อนใหญ่รวมทั้งใช้ระยะเวลาสำหรับเพื่อการผ่อนชำระนาน ซึ่งผู้ให้สินเชื่อมักเสนอดอกเบี้ยต่ำในช่วงปีแรกๆการไปเริ่มกู้กับธนาคารที่ใหม่เมื่อหมดช่วงเวลาที่ได้ดอกเบี้ยต่ำแล้วมักจะได้ดอกที่ถูกลง ก็เลยมีการนำเสนอให้ผู้ขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์
หรือไถ่ถอนหนี้จากผู้ให้สินเชื่อเดิมเพื่อมาขอกู้จากผู้ให้สินเชื่ออีกแห่งที่เสนอจะลดอัตราดอกเบี้ยหรือมีข้อเสนออื่นๆมาจูงใจ แต่ เราควรพิจารณาให้ดีก่อนว่าการรีไฟแนนซ์ช่วยให้เราลดค่าใช้จ่ายได้จริงหรือไม่ โดยศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการรีไฟแนนซ์ได้ที่หัวข้อ ผ่อนไม่ไหวทำอย่างไรดี
อ่านเพิ่มเติม : รีวิวรีสอร์ท วิวสวยขั้นเทพ, แนะนำ โรงแรมในหมู่บ้าน รักไทย, ไอเดียออก แบบบ้านสไตล์ไทยๆ
